LE FIL

L'analyse juridique de Bernard Hawadier

Les risques du « Bio » pour le titulaire d’un fermage

Dimanche 23 août 2020 par Bernard Hawadier

Les locataires qui n’auront pas toujours identifié le risque auquel ils s’exposaient dans le contexte de plus en plus contraignant de soumission aux impératifs de l’agriculture environnementale et biologique.
Les locataires qui n’auront pas toujours identifié le risque auquel ils s’exposaient dans le contexte de plus en plus contraignant de soumission aux impératifs de l’agriculture environnementale et biologique. - crédit photo : CC0 Creative Commons
Le tournant écologique entraine bien des remises en question, des renouvellements et des risques parfois insoupçonnés, y compris sur le plan juridique. La législation des baux ruraux n’est pas en reste en la matière.

En dehors du nouvel article L.411-27 du Code rural et de la pêche maritime et malgré le régime juridique dérogatoire de la résiliation d’un bail à ferme, un engagement environnemental contraignant peut-il se retourner contre l’exploitant titulaire du bail à ferme et lui faire perdre son fonds ?

Les dispositions de l'article L. 411-31 I 3° du Code rural et de la pêche maritime[1], dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2006-870 du 13 juillet 2006 prévoient que la résiliation du bail est encourue si le preneur contrevient aux engagements de l'article L. 411-27 du Code rural et de la pêche maritime sans qu'il soit nécessaire de caractériser la compromission de la bonne exploitation du fonds ou le préjudice subi par le bailleur.

Les baux étant inscrits dans le long terme et la Justice étant une grande dame qui se remue lentement…, nous ignorons encore à ce jour comment ces textes seront interprétés et mis en œuvre par les tribunaux.  Cependant la pratique avait déjà imaginé de contractualiser l’interaction entre l’agriculture biologique et la législation des baux ruraux, et ceci au grand damne de locataires qui n’auront pas toujours identifié le risque auquel ils s’exposaient dans le contexte de plus en plus contraignant de soumission aux impératifs de l’agriculture environnementale et biologique.

Par un arrêt du 11 octobre 2018, la cour d'appel de Caen jugea dans le cadre de ce régime antérieur moins restrictif que celui mis en place par l’ordonnance de 2006, que le bail rural devait être résilié aux torts du preneur qui avait porté atteinte à la bonne exploitation du fonds en ne maintenant pas les méthodes biologiques mises en place et prévues par le bail.  Et dans un récent arrêt la Cour de Cassation vient de valider cette décision de justice rendue par les juges du fond. (Cass. 3° Civ. 6 février 2020, n° 18-25.460).

Plusieurs questions étaient posées à la juridiction suprême qui doivent retenir notre attention.

Peut-on interdire d'exploiter en conventionnel ?

Un bailleur peut-il contractuellement, par une clause d'un bail à ferme statutaire « classique », interdire à son preneur d'exploiter ses terres de façon conventionnelle et lui imposer d'employer des méthodes de culture plus respectueuses de l'environnement ?

En cas de non-respect de ces pratiques imposées, le bailleur peut-il obtenir la résiliation du bail pour agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds sur le fondement combiné des articles L. 411-31, 2°, L. 411-27, alinéa 1er du Code rural et de la pêche maritime[2] et 1766 du Code civil ?

Cette affaire mettait donc en cause le principe de liberté du preneur dans le choix du mode d'exploitation, l'impossibilité consécutive d'introduire des clauses environnementales visées par le 3e alinéa de l'article L. 411-27 du Code rural dans un bail conclu avant l'instauration des baux dits « environnementaux », et enfin, la question de la preuve que les modes de culture suivis compromettaient la bonne exploitation du fonds et occasionnaient un préjudice au bailleur, condition indispensable pour obtenir la résiliation d'un bail rural ordinaire.

En balayant les objections du pourvoi dont elle fut saisie et en refusant de casser l’arrêt de la Cour d’Appel de Caen la Cour de Cassation rend une décision qui a fait écrire à un commentateur avisé qu’elle « franchit même un pas supplémentaire dans cette nouvelle ouverture du statut du fermage aux injonctions environnementales en assimilant de fait, l'agriculture conventionnelle à une agriculture polluante caractérisant les agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds dès lors que les biens sont affectés par leur propriétaire à la production biologique »[3].

On doit voir dans cette décision la naissance du droit d’affirmer au sein même des activités agricoles une destination différente des biens en fonction de leur mode d'exploitation, biologique ou conventionnel.  Un exploitant de terres auxquelles serait ainsi donnée une vocation purement biologique sera tenu de s’y soumettre sans pouvoir s’en exonérer en invoquant sa liberté de choisir ses méthodes d’exploitation. Et par ce biais le bailleur sera en mesure de délimiter les conditions d’exploitation de son locataire, sauf toutefois l’application de l’article L 411-12 du Code Rural et de la Pêche Maritime[4].

Quelle liberté contractuelle ?

La question se pose de savoir si l’insertion de telles clauses est dorénavant limitée aux cas prévus par le texte susvisé de 2004 ou si la liberté contractuelle peut élargir le champ d’application des clauses dites environnementales à la condition que les deux parties en soient d’accord. La doctrine s’interroge sur la subsistance de ce régime de droit commun, antérieur à l’ordonnance de 2004 et celui des clauses dites environnementale ainsi établi par le législateur.

« Ceci étant, même si l'on peut saluer le mouvement dans lequel s'inscrit la présente décision, on perçoit mal comment la conciliation va désormais pouvoir s'opérer entre un bail environnemental « légal » dont le régime dérogatoire est organisé à l'article 411-27, alinéa 3 du Code rural et un bail environnemental « conventionnel » tel qu'ici consacré. La question est donc de savoir si la cohérence passe par la généralisation du bail environnemental légal ou par sa disparition au profit du bail statutaire contractuellement environnementalisable »[5].

Cet avis n’est pas unanimement partagé puisqu’à l’inverse un autre commentateur considère qu’on « pourrait aussi admettre que cette jurisprudence est seulement temporaire et que le législateur a désormais organisé dans l’article L. 411-27 la seule façon d’insérer dans un bail rural des clauses environnementales. »[6]

Sanctuarisation des terres en bio

La réponse à cette interrogation s'inscrit dans un mouvement évidemment plus large de sanctuarisation des terres cultivées « en bio », à l'instar de la nouvelle priorité de rétrocession de ces terres acquises par la Safer à un candidat s'engageant à poursuivre la démarche pour une durée minimale de 6 ans (art. L. 142-5, al. 1er issu de L. 13 oct. 2014).[7]

La décision commentée va par ailleurs encore plus loin dans la mesure où elle valide la résiliation du bail pour un motif autre que celui d’une bonne exploitation qui s'apprécie traditionnellement en termes de rendement, c’est-à-dire de péril économique (H. Bosse-Platière, F. Collard, B. Grimonprez, T. Tauran, B. Travely, Droit rural : LexisNexis, 2013, n° 356).

D’aucuns s’interrogent dès lors : même si l'on peut saluer le mouvement dans lequel s'inscrit la présente décision, on perçoit mal comment la conciliation va désormais pouvoir s'opérer entre un bail environnemental « légal » dont le régime dérogatoire est organisé à l'article 411-27, alinéa 3 du Code rural et un bail environnemental « conventionnel » tel qu'ici consacré.[8]

Au-delà de ces subtiles distinctions - dont les juristes ont le secret ! - il reste pour les exploitants et leurs bailleurs à savoir que cette préoccupation environnementale peut dorénavant devenir une pierre angulaire de leur bail et par voie de conséquence de la relation contractuelle à venir qu’il leur appartient de prendre en compte de manière précise et détaillée, avec les risques qui en résultent ; ce qui nécessitera pour elles d’être assistées lors de la rédaction de leur bail par un professionnel averti et sensibilisé sur ces questions.

 

 


[1] I.-Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants :

3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l'article L. 411-27.

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes

[2] Les obligations du preneur relatives à l'utilisation du fonds pris à bail sont régies par les dispositions des articles 1766 et 1767 du code civil.

Le fait que le preneur applique sur les terres prises à bail des pratiques ayant pour objet la préservation de la ressource en eau, de la biodiversité, des paysages, de la qualité des produits, des sols et de l'air, la prévention des risques naturels et la lutte contre l'érosion ne peut être invoqué à l'appui d'une demande de résiliation formée par le bailleur en application du présent article.

Des clauses visant au respect par le preneur de pratiques ayant pour objet la préservation de la ressource en eau, de la biodiversité, des paysages, de la qualité des produits, des sols et de l'air, la prévention des risques naturels et la lutte contre l'érosion, y compris des obligations de maintien d'un taux minimal d'infrastructures écologiques, peuvent être incluses dans les baux dans les cas suivants :

- pour garantir, sur la ou les parcelles mises à bail, le maintien de ces pratiques ou infrastructures ;

- lorsque le bailleur est une personne morale de droit public, une association agréée de protection de l'environnement, une personne morale agréée "entreprise solidaire", une fondation reconnue d'utilité publique ou un fonds de dotation ;

- pour les parcelles situées dans les espaces mentionnés aux articles L. 211-3, L. 211-12, L. 322-1, L. 331-1, L. 331-2, L. 332-1, L. 332-16, L. 333-1, L. 341-4 à L. 341-6, L. 371-1 à L. 371-3, L. 411-2, L. 414-1 et L. 562-1 du code de l'environnement, à l'article L. 1321-2 du code de la santé publique et à l'article L. 114-1 du présent code à condition que ces espaces aient fait l'objet d'un document de gestion officiel et en conformité avec ce document.

Un décret en Conseil d'Etat fixe les conditions d'application des troisième à avant-dernier alinéas du présent article, notamment la nature des clauses qui peuvent être insérées dans les baux.

[4]Le prix du bail est payable en espèces. Toutefois, pour les cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles ou agrumicoles et par accord entre les parties, le prix du bail est payable en nature ou partie en nature et partie en espèces. Sauf si le bailleur, en accord avec le preneur, a réalisé des investissements dépassant ses obligations légales ou lorsque des investissements sont imposés au bailleur par une personne morale de droit public, ou encore lorsque le bailleur a supporté définitivement l'indemnité due au preneur sortant en application des articles L. 411-69 à L. 411-77, le fermage ne peut comprendre, en sus du prix calculé comme indiqué à l'article L. 411-11, aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit.

[5] Op. cit.

[6] Annales des Loyers, n° 2020.04-05, p. 124 et 125

[7] Environnement - La reconnaissance de l'efficacité des clauses environnementales dans les baux à ferme « classiques » - Commentaire par Véronique BOUCHARD - Document: Droit rural n° 483, Mai 2020, comm. 89

 

[8] Véronique BOUCHARD Op. cit.

 

Un mot sur l'auteur

Bernard Hawadier est avocat en Provence . Il est à la tête du cabinet Vinolex.

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