Conséquences rigoureuses

Vignerons copreneurs d’un bail rural, attention aux pièges en cas de rupture entre vous

’article L 411 – 35 du Code Rural et de la Pêche Maritime modifié par la loi du 13 octobre 2014 impose aux copreneurs d’avertir le bailleur de la cessation d’exploitation par l’un d’eux :

« Lorsqu'un des copreneurs du bail cesse de participer à l'exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. Le propriétaire ne peut s'y opposer qu'en saisissant dans un délai fixé par décret le tribunal paritaire, qui statue alors sur la demande. Le présent alinéa est applicable aux baux conclus depuis plus de trois ans, sauf si la cessation d'activité du copreneur est due à un cas de force majeure. A peine de nullité, la lettre recommandée doit, d'une part, reproduire intégralement les dispositions du troisième alinéa du présent article et, d'autre part, mentionner expressément les motifs allégués pour cette demande ainsi que la date de cessation de l'activité du copreneur. » (L411-35 al 3 et 4)

Alors qu’habituellement une résiliation d’un bail rural nécessite, par application de l’article L 411 – 31 du même code, la preuve par le bailleur de ce que le manquement invoqué lui a causé un préjudice, dans le cas d’une violation de cette disposition relative à l’arrêt d’activité de l’un des copreneurs, la Cour de Cassation vient de juger que cette contravention est assimilée à une cession non autorisée de telle sorte que la résiliation du bail est de plein droit sans qu’il soit nécessaire pour le bailleur de démontrer le moindre préjudice causé par l’irrégularité alléguée (Cour de Cassation 3° Chambre Civile, 4 mars 2021, n° 20-14.141).

Et notre haute juridiction vient enfoncer le clou avec un encore plus récent arrêt dans lequel elle affirme que la demande d’autorisation de cession du bail par exemple au profit d’un descendant doit impérativement être faite par l’ensemble des copreneurs. (Cour de Cassation 3° Chambre Civile, 6 mai 2021, n° 20-14.381).

Rigueur insoupçonnée

Ainsi donc pouvons-nous constater qu’en raison de cette réforme de 2014 les copreneurs se trouvent exposés à une rigueur insoupçonnée à l’origine dans l’hypothèse où si l’un d’entre eux cesse son activité, ce qui est susceptible de se produire dans tous les cas où une mésentente intervient qu’elle soit familiale, conjugale, amicale ou professionnelle, il est impératif d’une part de procéder à l’information du bailleur et d’autre part et en toute hypothèse de se prémunir par rapports aux démarches à effectuer ultérieurement dans la perspective par exemple d’une demande d’autorisation de cession. Et le coût est redoutable car il faut impérativement respecter le délai de trois mois prévu par le texte au-delà duquel aucune régularisation n’est plus possible.

Dès lors, nonobstant l’euphorie de l’association hors tout cadre sociétal – la jurisprudence de la Cour de Cassation n’arrangeant pas les affaires en cas de mise à disposition d’une société par les copreneurs si l’un d’eux s’en retire (Cour de Cassation 3° Chambre Civile, 21 janvier 2021, n° 19-24.520) - il semble indispensable d’attirer l’attention des copreneurs qui s’engagent dans une telle relation contractuelle sur leurs obligations en cas de défaillance de l’un d’entre eux en soulignant le fait mis en exergue par mon confrère Crevel dans son excellent commentaire dans la Revue de droit rural (numéro 495, de août-septembre 2021), qu’il n’y a pas de droit des copreneurs et que ce droit serait à construire !…

Prudence donc à ceux qui s’engagent dans un bail à plusieurs cotitulaires !