Newsletters
Magazine
C'est "le contrat par lequel le possesseur d'un héritage rural le remet pour un certain temps à un preneur ou colon qui s'engage à le cultiver, sous la condition d'en partager les produits avec le bailleur" (L. 417-1 C. rur.). Peu répandu en France aujourd'hui, ce mode de faire-valoir subsiste dans certaines régions viticoles. Adapté à ce mode de culture, le métayage, soumis à la législation des baux ruraux, présente quelques règles particulières.
Considéré par certains comme un mode rétrograde de faire-valoir, la conversion du métayage en fermage est largement encouragée.
Définition
Le métayage est un bail rural. Il est soumis à la législation des baux ruraux. La durée du bail doit être au minimum de neuf ans, le métayer bénéficie du droit au renouvellement, du droit de préemption, du droit aux indemnités de sortie, du droit de chasser, … Le bail doit être écrit. Dans le cas contraire, des problèmes de preuve risquent de se poser.
Le métayage est soumis à la législation des baux ruraux mais présente des règles particulières (© Viti-net)
Le loyer
En s'engageant dans un bail à métayage, le preneur convient de partager les produits du fonds avec le bailleur. L'article L. 417-3 du Code rural précise les modalités de ce partage.
Dans le bail, la part du bailleur ou prix du bail ne peut être supérieure au tiers de l'ensemble des produits, sauf décision contraire du tribunal paritaire.
En conséquence, le preneur ne peut être astreint, en sus de la part de produits revenant au bailleur, à aucune redevance, prestation ou service soit en nature, soit en argent, soit en travail, quelle qu'en soit la forme ou l'origine. Le propriétaire ne peut récupérer le montant par une modification des conditions du partage. Les dispositions ci-dessus sont d'ordre public (art. L 417-3 C. rur.)
Le Code rural énonce ainsi la règle du tiercement. D'ordre public, cette disposition doit être respectée. Le preneur ne peut renoncer dans le contrat locatif à la part de deux tiers lui revenant (Cass. civ. III, 3 mai 1977). La renonciation ne sera valable que si elle résulte d'actes postérieurs au bail manifestant, sans équivoque, la volonté des locataires (Cass. civ. 3 ,26 janvier 1994). Si les parties ont convenu, au moment de la signature, d'un partage par moitié, le tribunal pourra rétablir un partage selon la règle du tiercement (Cass. civ. 3, 15 janv. 1975, Bull. civ. n° 12). De même, si le bailleur a toute latitude pour augmenter le charges du métayer, la clause ainsi rédigée : "le loyer correspondra à l'équivalent en espèces du "tiers franc" de la récolte aux mêmes conditions de prix que celles que le bailleur aurait obtenu en vendant les raisins" doit être déclarée illicite (TPBR Epernay, 11 déc. 1988, SA George Goulet c/ épx Hubert, RD rur., n° 270, fév. 1999, p. 66).
En revanche, la renonciation à la règle du tiercement pourra intervenir en cours de bail (Cass. civ. 3, 15 janv. 1975, Bull. civ. n° 12 ; Cass. civ. 3, 21 oct. 1980, Bull. civ. n° 159). Le partage des produits peut se faire en nature. Les parties ont également la possibilité de partager le prix de la vente des produits (Cass. soc. 24 fév. 1960 ; Bull. civ. IV n° 216). Le partage peut se faire produit par produit ou bien sur certains produits. La compensation est admise.
Le preneur ne peut être astreint, en sus de la part de produits revenant au bailleur, à aucune redevance, prestation ou service soit en nature, soit en argent, soit en travail, quelle qu'en soit la forme ou l'origine. L'alinéa 2 de l'article L. 417-3 affirme l'interdiction des redevances. Il a été précisé à cet égard que l'obligation imposée au métayer de remettre en nature au bailleur une certaine quantité d'un produit du fonds ne constitue pas une redevance, prestation ou service prohibés (Cass. soc., 12 mai 1960, Bull. civ. IV, n° 494).
Les frais de main d'œuvre
Les frais de main d'œuvre sont, en principe, à la charge du métayer. Ce dernier est l'obligation de cultiver, il est alors compréhensible de mettre à sa charge les frais de main d'œuvre. Des dérogations peuvent être accordées pour un partage de ces frais (Cass. soc., 19 nov. 1964, Bull. civ. IV, n° 732 ; Cass. civ. 3, 12 déc. 1972, Bull. civ. n° 672).
Les frais d'exploitation
Les frais d'exploitation concernent les dépenses ordinaires nécessaires au fonctionnement de l'entreprise (achat de semences, engrais, produits vétérinaires, phytosanitaires, frais de récolte, frais d'assurance des produits). Ces frais doivent être partagés entre les parties dans les mêmes proportions que les recettes (Cass. soc. 13 juin 1963, Gaz. Pal. 1963. 2. 365 ; Bull. civ. IV n° 503). Toutefois, le bail à métayage reste soumis au statut des baux ruraux. Certaines dépenses restent alors à la charge exclusive du bailleur : impôt foncier, assurance incendie, réparation non locative.
Les pertes de récolte par cas fortuit seront supportées par chacun des parties dans sa portion correspondante (art. L. 417-4 C. rur.). En cas de calamités agricoles, le dégrèvement fiscal (art. L. 411-24 C. rur.) profite au propriétaire et au preneur dans la proportion fixée par le bail pour le partage des fruits (art. L. 417-8 C. rur.).
L'adhésion à une société
Le métayer peut mettre à la disposition d'une société à objet agricole (art. L. 417-10 C. rur.), les biens loués composant la métairie. Il doit cependant obtenir l'agrément du bailleur. Les parties conviendront alors de l'utilisation qui sera faite du bien loué. Une jurisprudence a précisé que l'accord du bailleur ne peut être tacite (Cass. civ. 3, 21 fév. 1990, Bull. civ. n° 57, D. 1990, IR 64).
La résiliation du bail
Le bail à métayage est résiliable tous les trois ans (art. L. 417-2 C. rur.). Cette faculté est offerte au seul métayer qui doit donner préavis par lettre recommandée avec accusé de réception, conformément aux délais des usages locaux.
Dans un contrat de métayage, le bailleur et le fermier entretiennent en principe des relations rapprochées. La Cour de cassation admet alors qu'en cas de mésintelligence ou de mésentente entre les parties, il peut être mis fin au contrat. Cette situation conflictuelle peut en effet entraîner une mauvaise exploitation du fonds (Cass. soc., 7 déc. 1967, Bull. civ. IV n° 775).
Le bailleur ne bénéficie pas de cette résiliation triennale. Il est soumis aux même dispositions que le bailleur à ferme : agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, reprise, reprise pour exploiter, … On peut toutefois relever que lorsque la destruction subie par les biens loués compromet gravement l'équilibre économique de l'exploitation, le bailleur comme le preneur peuvent demander la résiliation du bail (art. L. 417-9 C. rur.).
