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Les particularités du statut du fermage en viticulture

Par Journal du Fermier et Métayer Le 07 décembre 2009
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Les particularités du statut du fermage en viticulture
L
e statut du fermage est naturellement applicable en matière viticole comme dans les autres productions. Néanmoins, certaines particularités méritent un examen plus précis. Point sur le statut du fermage en viticulture avec les explications de la Snfm, Section nationale des fermiers métayers.

Un état des lieux doit être fait dès le départ, des bâtiments, terres et vignes, mais aussi des rendements moyens (© Viti-net) Nous examinerons dans cette partie les règles du statut du fermage spécifiques au domaine viticole. De façon générale, ces règles sont également appliquées pour les autres cultures pérennes (vergers par exemple).

1/L’état des lieux

L’article L. 411-4 du Code rural pose l’obligation d’établir un état des lieux. « L’état des lieux a pour objet de permettre de déterminer, le moment venu, les améliorations apportées par le preneur ou les dégradations subies par les constructions, le fonds et les cultures. Il constate avec précision l’état des bâtiments et des terres ainsi que le degré d’entretien des terres et leurs rendements moyens au cours des cinq dernières années ».
La loi exige donc de l’état des lieux qu’il constate avec précision :
- l’état des bâtiments ;
- l’état des terres et leur degré d’entretien ;
- les rendements moyens des terres au cours des cinq dernières années.

En pratique, dans la plupart des départements, les commissions consultatives paritaires des baux ruraux ont travaillé à l’élaboration d’un état des lieux type auquel les parties pourront se référer.

En matière viticole, l’état des lieux doit clairement faire apparaître l’état précis de la vigne au moment de la conclusion du bail. Ainsi, il est important de préciser l’âge de la vigne, l’état sanitaire, l’espacement des pieds, etc.

2/Règles d’exploitation

-Entretien

L’article 1728 du Code civil dispose que le preneur est tenu « d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, (…) ». En l’absence de toute précision, le fermier se doit donc d’apporter tous les soins nécessaires au vignoble.

Cependant, la majorité des baux types départementaux indique plus précisément les obligations du viticulteur-preneur qui doit tailler, fumer, traiter, …

Le remplacement des piquets, du fil et des ceps manquants font l’objet d’usages bien différents d’un département à l’autre. Si la main d’œuvre est à la charge du locataire (Cass. Soc. 10 mai 1954 : Bull. Civ. I, 57), la fourniture des matériaux varie selon les régions.

-Renouvellement des pieds de vigne et plantations nouvelles

L’article 1719-4° du Code civil oblige le bailleur à assurer la permanence et la qualité des plantations.
Il s’agit donc d’une charge de droit commun qui incombe au bailleur et qui est une application de son obligation d’entretenir général du bien loué (article 1719-2° du Code civil). Mais, l’article L. 415-8 du Code rural donne pouvoir à la commission consultative paritaire des baux ruraux de déterminer l’étendue et les modalités des obligations du bailleur, en matière de permanence des plantations. Les pratiques vont donc être très diversifiées, et fonction des usages locaux, d’autant que le coût très élevé du renouvellement peut tenter certains propriétaires de céder cette obligation au fermier.
Tout d’abord, le renouvellement nécessite l’accord des intéressés ; aucune partie ne peut imposer à l’autre le renouvellement du vignoble. En cas de désaccord, c’est bien sûr le tribunal paritaire des baux ruraux qui sera compétent.
Il est certain que le principe du Code civil qui veut que le bailleur maintienne en permanence et à ses frais la qualité des plantations a été quelque peu atténuée par les commissions consultatives paritaires des baux ruraux sous l’influence des usages locaux.
Pour les plantations nouvelles, il s’agit ici d’agrandir la surface en vigne louée au preneur. Elles sont souvent traitées dans les arrêtés, comme le renouvellement du vignoble.

3/Indemnité preneur sortant

L’indemnité est , bien sûr, fonction de l’état de la vigne et des améliorations ou dépréciations occasionnées par le locataire. L’état des lieux prend ici toute son importance. Peu d’arrêtés départementaux ont un article spécifique au calcul de l’indemnité de sortie de ferme. Les baux font généralement référence à l’article L. 411-69 du Code rural qui pose le principe du droit pour le fermier d’obtenir une indemnité compensatrice pour amélioration du fonds.
L’article L. 411-71 du Code rural prévoit toutefois des dispositions particulières pour les cultures pérennes. En effet, l’article L. 411-71-2° dispose que l’indemnité est « égale à l’ensemble des dépenses, y compris la valeur de la main d’œuvre, évaluées à la date de l’expiration du bail, qui auront été engagées par le preneur avant l’entrée en production des plantations, déduction faite d’un amortissement calculé à partir de cette dernière date, sans qu’elle puisse excéder le montant de la plus-value apportée au fonds par ces plantations ».

4/Le prix du bail

En principe, le prix du bail est fixé en monnaie entre des minima et maxima qui sont arrêtés par l’autorité administrative

-Evaluation du fermage

Par dérogation aux dispositions générales, le loyer des terres nues portant des cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles et des bâtiments d’exploitations y afférents peut être évalué en une quantité de denrées comprise entre des minima et maxima arrêtés par l’autorité administrative (L. 411-11 C. rur.). Une liste des denrées utilisables est fixée par arrêté préfectoral et doit être considérée comme limitative (Cass. Civ. III, 13 déc. 2000, Aicardi c/ Festuot : Bull. Civ. III, n°188).
Le montant du fermage est alors calculé selon le cours moyen, d’échéance à échéance, des denrées servant de calcul du prix du fermage. (R. 411-5 C. rur.)

Dans ce domaine aussi, les originalités régionales sont très fortes et nous constatons qu’il existe autant de méthodes de fixation du prix de la location que d’arrêtés préfectoraux. Certains se contentent de fixer un prix minimum et maximum.
D’autres sont plus précis et font appel à des approches plus élaborées. La valeur locative y est souvent calculée en point avant d’être convertie en denrées.
Certains départements introduisent également dans ce calcul, le rendement moyen des cinq ou dix dernières années, soit de l’exploitation soit du vignoble de la région.

-Paiement du fermage

Le paiement des baux s’effectue souvent en espèces et aux échéances fixées dans les baux.
Toutefois, pour les cultures viticoles, arboricoles, oléicoles ou agrumicoles et par accord entre les parties, le prix du bail est payable en nature ou partie en nature et partie en espèces. (L. 411-12 C. rur.) Le bailleur est, en effet, souvent attaché à son vignoble, et plutôt que d’être payé en espèce, il préférera souvent recevoir un paiement en vin.
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Tous les commentaires (4)
oliv Le 20 janvier 2020 à 08:26:26
bonjour, lorsqu’on exploite des terres en fermage à destination céréales ou prairie et que nous plantons de la vigne dessus, le prix change t il en rapport à la production ou reste il toujours au prix de terre arable? merci beaucoup de votre avis. cordialement
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Gu?nard Le 28 novembre 2018 à 17:22:20
Je loue 2 petites vignes d'une surface total d'environ 0.85 ha sans bail. Mon locataire à avec mon accord arraché une vieille vigne pour en replanter une d'un cépage supérieur. Il a pris en charge la totalité des frais. Par contre il ne m'a pas payé pendant 4 ans : ce que je trouve tout à fait normal. Ma question est la suivante: si mes descendants voulaient vendre ces vignes , pourraient ils le faire et dans quelles conditions. On me dit que je ne pourrai jamais vendre ces biens? Quand est il exactement ? Merci pour vos conseils j-f Guénard
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Marjo Le 02 septembre 2018 à 12:25:55
Dans le cas ou le preneur détient les droits de plantation de vignes et non le bailleur, est ce que le bailleur est tenu à payer les nouvelles plantations sur les parcelles à renouveler ?
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bremond Le 06 août 2018 à 15:50:02
propriétaire de quelques vignes mon locataire me fait payer les frais de complantation et la main d'oeuvre en a t-il le droit ? je souhaite donc vendre mes vignes l'estimation prends t-elle en compte les nouvelles plantations ( age de la vigne et replantation ) ?
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