Prix des vignes 2012

Les écarts continuent de se creuser entre les vignobles

a FNSafer a présenté comme tous les ans le bilan du marché immobilier rural pour 2012. Parmi les grandes tendances du marché foncier viticole, la flambée du prix des vignes en Champagne et en Cognac, tirée par les marchés à l'export. Pour les autres vignobles, ils sont stables ou en légère progression. Du Languedoc-Roussillon au Champagne, la gamme des prix s'élargit encore?

Le prix moyen des vignes de la plupart des vignobles Aop français reste quasiment stable en 2012, il s'établit à 58.700 €/ha. (© Terre-net Média) Selon le rapport sur l'immobilier rural 2012 de la Fédération nationale des Safer, le prix moyen des vignes de la plupart des vignobles Aop français reste quasiment stable en 2012 : il s'établit en effet à 58.700 €/ha, soit + 2,6 % par rapport à 2011 et à peine 1 % d’augmentation en valeur constante. La tendance est donc à un ralentissement dans la progression du prix des vignes Aop hors Champagne, « reflétant la faible évolution des prix dans la plupart des bassins viticoles ». « C’est la plus faible hausse depuis le retour à la croissance du prix des vignes Aop hors Champagne amorcée en 2006 », commente la FNSafer.

Alors que dans la plupart des vignobles Aop, le marché est donc plutôt attentiste et les prix stables ou en faible augmentation, pour d'autres, la situation est toute autre : les vignobles de Champagne et du Cognac voient en effet leur prix moyen à l’hectare s’envoler : + 21,5 % pour le Champagne, atteignant le chiffre record de 1,088 millions € l’hectare de vigne, et + 10 % pour le Cognac, en hausse pour la deuxième année consécutive. Quelques grands crus sont aussi concernés : crus de Bordeaux, de Bourgogne et des Côtes du Rhône. « Épargnés par la crise européenne, les vignobles haut de gamme, portés par la demande mondiale en produits de luxe, atteignent de nouveaux sommets », analyse la Fnsafer. En 2012, la demande de foncier a en effet été soutenue par l’optimisme concernant la commercialisation sur les marchés hors Union européenne.

Le "top 10" des vignobles les plus chers de France (source FNsafer – marché de l’immobilier rural 2012)

Le prix des vignes hors Aop (donc Igp et sans IG), très majoritairement situées en Languedoc-Roussillon, poursuit quant à lui sa hausse grâce à un contexte favorable à la commercialisation de ces vins : il s’établit à 11.900 €/ha, soit une augmentation de + 6 %, après une progression de 4 % l’an passé. Cette hausse est surtout le reflet de l’évolution du prix dans le bassin Languedoc-Roussillon, qui représente à lui-seul 70 % des surfaces des vignes "hors Aop"  utilisées pour le calcul du prix national. Dans ce bassin, le prix moyen des vignes "hors Aop" gagne 8 %.

« Les surfaces et la qualité des biens échangés, mais aussi l’étendue et la renommée des terroirs où sont localisées les ventes, jouent un rôle déterminant dans l’évolution annuelle des prix et peuvent expliquer certaines variations », résume la FNSafer.
Evolutions par vignoble

1-Champagne : Le prix moyen des vignes de Champagne a gagné près de 22 % sur l’année 2012 (19,6 % hors inflation) et atteint 1.088.700 €/ha. « La course au foncier par les grandes maisons de Champagne s’est donc poursuivie et le prix des vignes s’en ressent dans tous les départements et toutes les zones de l’appellation », indique la FNSafer.

2- Loin derrière, le prix moyen des vignes en Alsace : il augmente de + 5,5 % entre 2011 et 2012, pour s’établir à 139.900 €/ha en 2012, contre 132.600 €/ha en 2011. La hausse est liée à une progression de 18 % du prix des vignes libres dans le Bas-Rhin en 2012, qui s’établit à 113.500 €/ha. Le rapprochement avec le prix haut-rhinois amorcé en 2009 se poursuit. Dans le Haut-Rhin, le prix en baisse depuis 2009 se stabilise à 159.300 €/ha.

3-Bassin Bourgogne Beaujolais Savoie Jura : le prix moyen augmente de 2,5 %, à 135.500 €/ha, contre 132.200 €/ha en 2011.

Bourgogne : 

Léger fléchissement de la progression du prix en Côte d’Or (+ 5 % contre + 7 % en 2011). Regain d’intérêt pour les appellations régionales génériques (Bourgogne rouge et blanc), dont le prix gagne 3 %, en particulier les Hautes Côtes de Nuits et de Beaune (32.000 €/ha). Bourgogne avec dénomination de commune : la demande reste très forte. Côtes de Beaune blanc : 570.000 €/ha ; Côte de Beaune rouge : 270.000 €/ha et Côte de Nuits rouge : 480.000 €/ha. Bourgogne premier cru : la pression foncière, et donc l’amplitude des valeurs, augmente au gré de la renommée des villages. Premier cru blanc : 1,22 millions €/ha, Premier cru rouge : 500.000 €/ha. Bourgogne grand cru : les transactions sont toujours aussi rares et la pression foncière exacerbée (prix moyen : 3,8 millions €/ha). Léger recul dans l’Yonne (- 4 %). « Au regard du nombre réduit de transactions, l’analyse de l’évolution des prix doit être faite avec beaucoup de réserve (la diminution du prix peut aussi s’expliquer par des ventes portant sur des vignes de qualité inférieure à celles vendues en 2011). Chablis : 150.000 €/ha, Chablis 1er cru : 260.000 €/ha ; Bourgogne appellation régionale : 48.000 €/ha ; petit Chablis : 76.000 €/ha. Saône-et-Loire : prix à la hausse. Les ventes de vins, notamment rouges, s’améliorent en Bourgogne appellation communale Côte chalonnaise rouge (84.600 €/ha) et où l’on pressent une demande en hausse sur ces appellations. Le marché est tiré par les producteurs de crémant. A contrario, on constate une baisse de la demande sur les aligotés (35.000 €/ha) qui devra elle aussi être vérifiée en 2013. Les vignes en Aop Viré Clessé (88.000 €/ha), Saint-Véran (105.000 €/ha), Pouilly Fuissé (200.000 €/ha), Pouilly Loché (110.000 €/ha), Moulin à Vent (86.600 €/ha) et Saint-Amour, sont stables.

En Bourgogne, la part des personnes morales agricoles progresse en 2012, surtout en valeur, où elles représentent la moitié des acquisitions.

Beaujolais :

Marché « morose » dans le Rhône : Les prix en Aop Beaujolais (10.000 €/ha) et Aop Beaujolais Villages (11.000 €/ha) se sont encore réduits de 5 % après une baisse de 15 % en 2011. Seuls certains crus bénéficient d’une demande qui se maintient et donc de prix stables (Fleurie, Moulin à Vent, Régnié, Chiroubles), ou en hausse (Côtes de Brouilly, Juliénas, Morgon).

Bugey, Savoie :

Bugey : Les prix gagnent 30 % pour atteindre 13.000 €/ha.

Savoie : Le prix des vignes est en légère baisse dans les petites régions agricoles de Chautagne (21.000 €/ha) et Combe de Savoie (32.000 €/ha), en légère hausse dans la Cluse de Chambéry (50.000 €/ha).

Jura :

Les prix des vignes sont stables, excepté une valorisation de 6 % en Aop Arbois (38.000 €/ha). Château-Chalon : 53.000 €/ha ; Côtes du Jura : 22.000 €/ha.

 

4- Bassin viticole « Bordeaux-Aquitaine »

Stabilisation de ses prix (+ 3,3 % en moyenne, + 1,6 % en valeur constante) à 82.000 €/ha après une hausse de 11 % en 2011.

Le bordelais : en dehors de huit transactions qui ont fait « exploser » le montant des transactions (> 365 millions €), le marché foncier viticole est resté en nombre de transactions sur les mêmes bases que l’année dernière : il a augmenté d’environ 10 % en surface et s’est plutôt réduit en valeur.

L’hectare de vigne Aop Bordeaux (rouge et blanc) se négocie autour de 15.000 € et celui en Cadillac Côtes de Bordeaux autour de 22.000 €. Mais les écarts entre les prix maximaux et minimaux observés sont toujours importants. Les prix pratiqués dans les appellations du Libournais sont similaires à ceux observés en 2011 sur un marché qui reste relativement peu actif. 900.000 €/ha pour l’Aop Pomerol, 200.000 €/ha pour l’Aop Saint-Emilion, 170.000 €/ha pour l’Aop Lalande de Pomerol et 85.000 €/ha pour les Aop satellites de Saint-Emilion. Rive droite de la Garonne, seule l’Aop Fronsac, toujours en proie à des difficultés de commercialisation de ses vins, poursuit sa baisse pour atteindre 26.000 €/ha contre 28.000 €/ha en 2011. Sur la rive gauche, on observe davantage d’évolutions dans les prix pratiqués. A la baisse, les prix observés pour les vignobles de l’Aop Graves (blanc et rouge) qui poursuivent leur lente érosion, à 25.000 €/ha en 2012 contre 27.000 €/ha en 2011. A contrario, dans le Médoc, on observe une stabilisation pour les Aop Listrac à 70.000 €/ha, Moulis à 80.000 €/ha et Saint-Estèphe à 350.000 €/ha, et des augmentations pour l’Aop Médoc qui passe de 35.000 à 40.000 €/ha et l’Aop Pauillac qui poursuit son envolée pour atteindre 2 millions €/ha. La hausse la plus importante s’observe dans l’Aop Pessac-Léognan, où, dans un marché particulièrement actif, on constate pour la quatrième année consécutive une hausse significative des prix qui atteignent voire dépassent aujourd’hui les 400.000 €/ha. Les prix en Aoc Saint-Julien et Margaux baissent de 9 %, pour s’établir à 1 millions €/ha.

Comme en Bourgogne, l’analyse par type d’acquéreurs en bordelais montre en 2012 un retrait des personnes physiques agricoles au profit des personnes morales agricoles qui achètent les biens les plus étendus et de plus forte valeur.

Bergerac, Monbazillac : La situation viticole et les prix n’ont pas évolué depuis l’an dernier (respectivement 10.000 € et 15.000 €/ha). Relative faiblesse de la rentabilité de l’activité viticole, difficulté d’obtenir des financements et donc nombre d’acquéreurs potentiels réduit.

Buzet, Côtes du Marmandais, Côtes de Duras : Dans un marché faible en volumes, les prix sont stables pour les Aop Buzet (15.000 €/ha) et Côtes de Duras (10.000 €/ha) tandis que l’Aop Côtes du Marmandais gagne 6 % à 9.000 €/ha.

5-Bassin Vallée du Rhône-Provence : prix moyen de l’hectare stable, à 37.500 €/ha.

Vallée du Rhône :

Dans le nord de la vallée du Rhône, le prix des vignes se stabilise en 2012. Seules trois appellations connaissent un ajustement de leur prix : à la baisse pour les Côtes du Vivarais à 14.000 €/ha ; à la hausse pour les appellations du Diois à 38.000 €/ha et pour les vignes en Grignan-Les-Adhémar à 8.500 euros/ha. Dans la Drôme, le prix des vignes Igp et sans IG poursuit sa baisse à 7.500 €/ha. Le cru Vinsobres dans la Drôme gagne 3 % à 33.000 €/ha tandis que le cru Beaumes-de-Venise gagne 21 % à 85.000 €/ha. Dans le sud, la baisse des ventes de vin entraîne une baisse du prix des vignes de 3 % dans les Côtes du Rhône gardoises (16.500 €/ha) après une augmentation en 2011. Le prix recule également de 4 % pour les appellations Clairette de Bellegarde (13.000 €/ha) et Costières de Nîmes (13.000 €/ha). Dans le Vaucluse, département où le marché foncier est le plus intense, il y a une forte demande en Gigondas (130.000 €/ha) et en Châteauneuf-du-Pape (340.000 €/ha): les prix y ont dépassé ponctuellement les 400.000 €/ha. En Rasteau (80.000 €/ha), les prix sont stables. Dans les Côtes du Rhône Villages, les secteurs de Cairanne et Plan de Dieu sont très recherchés et le nombre de transactions y est important. Pour l’appellation Ventoux, on note une reprise de la demande alors que, sur la même zone, le marché foncier de l’Aop Muscat de Beaumes-de-Venise (85.000 €/ha) est très peu actif.

Provence

Dans les Bouches-du-Rhône, les prix sont très élevés (Cassis : 75.000 €/ha, Coteaux d’Aix et Côtes de Provence : 30.000 €/ha, Baux de Provence : 40.000 €/ha) ; Le prix des Côtes de Provence s’aligne sur celui des Côtes de Provence varoises (36.400 €/ha). Dans le Var, le succès des vins rosés entraîne une forte demande en vigne de qualité. Les vignes destinées à la production de vin rouge sont réorientées vers celle de vin rosé. L’appellation Bandol : prix du foncier viticole très au-dessus de la moyenne (100.000 €/ha).

 

6-Bassin Cognac :

Après un gain de 13 % en 2011, le prix moyen national des vignes à eaux-de-vie Aop, reflet principalement de celui des vignes de Charentes-Cognac, croît encore de 12 % en 2012 et atteint 35.200 €/ha. La commercialisation florissante sur les marchés internationaux hors Union européenne pour la deuxième année consécutive a soutenu la demande en vignes dans le bassin Charentes-Cognac. Les acquéreurs de vignes acceptent de payer au prix fort le foncier qui sécurise leurs approvisionnements, notamment en Grande Champagne (45.000 €/ha) et dans certains secteurs de Fins bois (40.000 €/ha en Charente). Borderies : 40.000 €/ha (Charente), Petite Champagne : 35.000 €/ha, bons bois : 25.000 €/ha (Charente).

 

 

7-Bassin Val de Loire – Centre : il connaît une embellie, portée par une petite hausse de 2,2 % à 27.700 €/ha après deux années de baisse consécutives (27.100 €/ha en 2011).

Centre-Loire, Berry : dans les appellations Menetou-Salon (87.000 €/ha), Quincy et Reuilly (67.000 €/ha), le marché des vignes est très fermé. Les prix des vignes sont donc à la hausse en 2012. Sancerre : Les prix du marché s’élèvent en moyenne en fin d’année 2012 à 110.000 €/ha pour les terres Aop à planter. Ils atteignent 170.000 €/ha pour les vignes plantées et en parfait état. En Indre-et-Loire : stagnation des prix pour chaque appellation, à l’exception des appellations Saint-Nicolas-de-Bourgueil (35.000 €/ha, - 13 %) et Vouvray (23.000 €/ha, - 8 %) dont les prix sont en baisse. Dans le Loir-et-Cher, en AopTouraine : les ventes de parcelles de vignes en « fin de vie » ou de terres à vigne à des valeurs peu élevées sont toujours nombreuses. Mais les plantations au cépage et au terroir valorisant ont progressé, confirmant la volonté de replantation et de restructuration des exploitations commercialisant leur production en vente directe. L’attrait pour l’Aop Cheverny (8.000 €/ha) se confirme, mais les transactions de vignes dans ce secteur restent presque inexistantes. L’Aop Coteaux du Vendômois (4.000 €/ha) est toujours en grande difficulté, même si les viticulteurs mettent en place des actions pour faire connaître leur appellation. En Anjou, dans un contexte de réouverture du marché foncier viticole par rapport aux années 2010 et 2011, les prix se maintiennent en 2012. Aop Anjou : 12.000 €/ha. Pays nantais : En Loire-Atlantique, le marché viticole est stable depuis 5 ans et le prix des vignes se réajuste légèrement à la hausse (Aop Gros Plant : 6.800 k€/ha, Aop Muscadet : 8.000 €/ha).

 

8- Le marché des vignes dans le bassin Sud-Ouest, toujours réduit, se caractérise par une grande stabilité des prix, à 13.500 €/ha, le léger recul par rapport à 2011 provenant de la baisse notable du prix des vignes en Aop Madiran.

Dans les vignobles de Madiran (815 ha en 2011) et de Pacherenc du Vic-Bilh (171 ha) : les valeurs dominantes pour ces deux vignobles se stabilisent à 18.000 €/ha dans le Gers et les Hautes-Pyrénées, tandis que l’hectare de Madiran ne se valorise plus qu’à 14.000 € dans les Pyrénées-Atlantiques. Saint Mont : la valeur dominante se stabilise à 15.000 €/ha. Vignoble Igp Pays des Côtes de Gascogne : On constate un écart important entre les prix du vin payés aux coopérateurs et ceux pratiqués par les viticulteurs indépendants. Cet écart se retrouve dans les valeurs de foncier engagées par ces différents acteurs. Prix moyen : 11.500 €/ha. Fronton : En 2012, les échanges ont été très réduits et la valeur dominante est stabilisée à 8.000 €/ha. Cahors : la reprise des transactions foncières dans le domaine viticole, constatée en 2011, s’est renforcée en 2012 ; Prix moyen : 10.000€/ha. Marcillac (30.000 €/ha), Entraygues, Estaing : La demande potentielle reste forte mais les prix sont variables. Gaillac : 2011 déjà, puis 2012, marquent la fin d’une assez longue période de très faible activité sur le marché foncier viticole. Au 2ème semestre, la demande foncière s’est nettement concrétisée, afin de consolider les approvisionnements sur le long terme (création de Sci ou Gfa). Les prix à l’hectare restent cependant stables (10.000 €/ha).

 

9-En Languedoc-Roussillon :

Région marquée par la prédominance des vins Igp qui représentent 75 % de la production régionale. Le segment des vins de table (vins sans IG) ne représente plus que 8 % de la production. Les vins Aop représentent 17 % du volume produit. Alors que l’on constate une augmentation généralisée du prix des vignes Igp (Hérault : 13.000 €/ha, Gard : 12.500 €/ha, Aude : 12.000 €/ha), le prix des vignes est en baisse pour la plupart des Aop du Languedoc-Roussillon. 2012 est une année de réajustement des prix. « La faiblesse du prix des vins n’incitant pas les acquéreurs à investir, ces vignes ne trouvent pas preneur ». Prix des appellations génériques : Corbières (9.000 €/ha), Minervois (9.000 €/ha), Côtes du Roussillon (9.400 €/ha) et de Languedoc (entre 11.500 et 14.000 €/ha). Le marché foncier y est atone avec une offre de vignes importante mais des acquéreurs absents. Dans les appellations Picpoul de Pinet (23.000 €/ha), des muscats, crémants et blanquettes de Limoux (12.500 €/ha), le prix des vignes y est stable. Pour les appellations héraultaises du Pic Saint-Loup (37.000 €/ha) et des terrasses du Larzac (16.000 €/ha) : le marché foncier est faible, marqué par une demande supérieure à l’offre.
Les prix des vignes entre les bassins viticoles français varient d'un facteur pouvant allant de 1 à 100. (© FNsafer)