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ette méthodologie peut être appliquée à n'importe quel vignoble situé en France. Elle peut utilisée par tout acquéreur ou vendeur quel que soit le lieu de négociation...
. La fiche d'encépagement Elle doit être à jour et certifiée conforme par les services des douanes via le casier viticole qui recense les surfaces plantées et les droits de plantation en portefeuille. Concernant les parcelles en A.O.C., il est utile de solliciter également un certificat de l'INAO confirmant le classement parcelle par parcelle et de vérifier le potentiel déclaratif en A.O.C. eu égard à la répartition de l'encépagement. . La surface plantée De plus en plus afin d'éviter tout litige, il est salutaire de procéder à un contrôle métrique des surfaces par mesure GPS car souvent des plantations approximatives ont été réalisées générant des erreurs de surfaces supérieures à 10 %. En toute rigueur, le contrôle par GPS n'a pas la valeur juridique d'une mesure par géomètre agréé mais permet sans coût excessif de vérifier avant l'achat la surface réellement plantée. . L'état sanitaire Tout vignoble « porte » obligatoirement des maladies. Un état des lieux préalable à la vente permettant à l'acquéreur de confirmer son intention d'achat en toute connaissance de cause est nécessaire. Les problèmes majeurs existants sur le vignoble : COURT NOUE, POURRIDIE, remontée de SEL, MALADIE DU BOIS : (ESCA, EUTYPIOSE), FLAVESCENCE DOREE. Actuellement, il est particulièrement nécessaire d'être vigilant sur la flavescence dorée, maladie majeure dont les effets dévastateurs ne peuvent être malheureusement quantifiés qu'un ou deux ans après la vente. . Les risques climatiques Ces risques potentiels deviennent au fil du temps essentiels au regard des exigences économiques. Gel, grêle, inondation, sécheresse doivent être envisagés et probabilisés. Des banques de données sont à compiler et à analyser afin d'approcher l'importance des risques.
Les bâtimentsLa réglementation est de plus en plus stricte en la matière. Sans être exhaustif (loi sur la dépollution, loi saturnisme?), les principaux points suivants sont à vérifier. . L'amiante En vertu du décret n°96-97 du 7 février 1996, modifié par le décret du 97-855 du 12 septembre 1997, les propriétaires ont l'obligation de rechercher la présence de flocages, de calorifugeages et de faux plafonds susceptibles de contenir de l'amiante dans tous les immeubles bâtis. Concernant les couvertures en EVERYTE ou ETERNITE, ce matériau pose des problèmes en cas de remplacement car la manipulation et le stockage en décharge sont réglementés. . La surface des bâtiments La loi Carrez du 18 déc. 1996 Bien qu'actuellement peu de domaines viticoles soient découpés en lot de copropriété, cette loi impose à tous les propriétaires vendant un lot de copropriété d'effectuer un métrage « Loi Carrez » dont la mention est obligatoire dans tout compromis de vente. Tout manquement à cette obligation peut entraîner de la part de l'acquéreur l'annulation de la vente, de même une erreur de surface peut conduire à une action en diminution du prix de vente. . La qualité des eaux Les propriétés viticoles reliées aux réseaux communaux restent peu nombreuses. Dans le cas où le domaine n'est pas connecté, il est préférable de faire vérifier la potabilité de l'eau (puits, forages) au travers de laboratoires agréés par le Ministère de la santé et de l'environnement. Il peut être intéressant de vérifier également les volumes disponibles (m3/heure). . Les termites et autres insectes xylophages (vrilles, vrillettes, capricornes) Suivant la loi du 8 juin 1999, un décret vient d'être publié précisant les nouvelles obligations imposées au vendeur. Afin de couvrir tout risque de contentieux, une expertise est nécessaire via des experts agréés et n'exerçant aucune activité en matière d'application ou de traitement. L'expertise doit être récente afin d'être reconnue. . La conformité des constructions POS et permis de construire Au gré du temps, les bâtiments des domaines viticoles sont régulièrement agrandis, modifiés et ce dans le respect ou non-respect d'un permis de construire ou du POS de la commune. Il est essentiel qu'en cas de vente, un état des lieux soit établi afin qu'aucune contestation future n'apparaisse. De plus certains POS draconiens interdisent toute construction ou extension même à usage agricole ou interdisent tout simplement un changement d'usage. La garantie dommage ouvrage La mise en jeu de la garantie ne peut être actionnée qu'en cas de réalisation de travaux d'aménagements par des sociétés du bâtiment inscrites au registre de commerce et assurées pour ce type de risque. Les travaux doivent respecter le permis de construire préalablement déposé. . Urbanisme et « grands travaux » L'accroissement de la population et la nécessité de développer des axes de circulation impliquent de vérifier systématiquement les risques futurs de nuisance : TGV, axes autoroutiers et routiers, rocade, projet industriel, décharge, gravière. De fait une simple note ou certificat d'urbanisme ne suffisent plus et une véritable enquête exhaustive auprès des administrations locales et territoriales s'impose.
La cave de vinification. La conformité des installations Les installations viticoles parfois vétustes et anciennes ne sont pas systématiquement conformes à la réglementation. La réglementation relative à la mise en conformité des machines et équipement de travail est très stricte et complète puisque 16 articles réglementent le sujet dont les principaux sont les suivants : Sécurité du travail : un rapport de visite relatif à la sécurité du travail est préconisé et à joindre dans la procédure de vente (Inspection de la MSA). Installations électriques : des organismes de contrôle sont également à diligenter dès lors qu'un projet de vente se confirme. Pour mémoire des organismes de contrôle tels que l'APAVE, VERITAS peuvent intervenir. . La spécificité des caves vinaires Retraitement des effluents : le problème du retraitement des effluents étant récent et la réglementation en la matière en constante évolution, il est utile également de vérifier dans le cadre de la vente la conformité ou non des installations techniques et suivre le Décret sur les installations classées soumises à déclaration. Les Chloroanisoles: fréquente dans le bordelais, la contamination par les organochlorés commence à apparaître dans les chais méridionaux. Tout vigneron observant des troubles spécifiques se doit de le signaler avant la vente (si de façon récurrente des goûts de moisi et de bouchon altèrent le vin, des sources potentielles de polychlorophénols et polychloroanisoles sont susceptibles d'exister).
La matériel - Le fonds de commerce et la marqueLe matériel Dans toute cession, une valeur plus ou moins importante est affectée au matériel agricole et de cave. Dans ce cas, une liste aussi exhaustive que possible est à établir mentionnant l'état (bon ou mauvais) et les éventuels nantissement, gage, leasing ou mise en CUMA. Par ailleurs, il est rappelé que tout diffuseur (vendeur, loueur, prêteur) d'un matériel d'occasion auprès d'un utilisateur final encourt une responsabilité tant civile que pénale (art. L 233.5 du code du Travail) dans l'hypothèse ou le matériel n'est pas aux normes. Le fonds de commerce et la marque Ce paramètre est le plus délicat à apprécier car sujet de discorde dans l'évaluation de la valeur globale du bien. « Affecter une valeur de fonds de commerce dans une vente de domaine est toujours délicat et aléatoire. C'est de la même complexité que valoriser un coup de cœur pour un site. » Dans de nombreux cas de figure, le vigneron pèse de tout son poids dans la qualité et la fiabilité du fonds de commerce. Aucune garantie ne pourra être donnée à ce sujet. Les analyses de bilan et comptes de résultat ont en réalité peu de valeur et seule la « notoriété » du domaine peut être retenue. Il est toutefois essentiel de vérifier en cas de vente la bonne protection des marques cédées en l'occurrence la marque du domaine ou du château. Peu de marques de domaines sont enregistrées à l'INPI et trop souvent plusieurs domaines portent le même nom.
Les stocks et avances aux cultures - Le personnelLes stocks et avances aux cultures Le vin étant un produit vivant, un contrôle qualitatif (dégustation couplée à un contrôle analytique) est indispensable dans toute transaction. Bien qu'une expertise contradictoire ne désengage pas pleinement le vendeur (une erreur de mise en bouteille, bien que non-décelée dans l'expertise contradictoire reste de la responsabilité du propriétaire), elle sécurise et clarifie l'opération d'autant que pour certains domaines, la valeur des stocks à reprendre peut représenter plusieurs millions de francs et assurer le fonds de roulement de l'exploitation. Les volumes en stock restent délicats à quantifier considérant que peu de caves disposent d'un épalement de leurs cuves. En corollaire à la reprise des stocks, un chiffrage des avances aux cultures s'impose. L'avance aux cultures correspond aux frais engagés par le cédant en vue de la levée de la future récolte qui sera au bénéfice de l'acquéreur. Le personnel Le rachat d'un domaine passe par la reprise des engagements et en l'occurrence de la totalité des contrats de travail (code du travail). Un état aussi précis que possible est à constituer mentionnant l'ancienneté des salariés, la qualification, la rémunération et les avantages en nature conformément à la convention collective. Il est important qu'au jour de la vente les relations avec les salariés soient à jour (rémunération, primes, congés payés, congés maladies) et que tout risque futur de contentieux aux Prud'hommes soit clairement annoncé à l'acquéreur.
La cave coopérative - Le fermageLa cave coopérative Régulièrement, lorsqu'il y a vente d'un domaine portant son raisin en cave coopérative, l'acquéreur ne souhaite pas poursuivre l'engagement d'apport. Dès lors, cette position doit être clairement et précisément énoncée par écrit avant la cession au risque de devoir payer de lourdes indemnités de sortie conformément au règlement intérieur des caves coopératives. Un accord écrit avant cession permet de minimiser les conséquences financières liées à l ?arrêt de l'apport. Le fermage Un domaine « asservi » d'un fermage est quasiment non cessible car rare sont les acquéreurs en mesure d'acheter un domaine avec un fermier en place. En cas de projet de vente, tout propriétaire doit s'inquiéter des délais et de la forme de la signification de la rupture du bail afin de se désengager de son fermier sans préjudices financiers (indemnisation du fermier en place) puisque en cas de cession, 30 % de la valeur du bien loué peut être affectée au fermier en place à titre d'indemnité de sortie.
La détermination des plus-valuesRien n'est plus complexe que la gestion des plus-values dans le cadre de la vente. Sans traiter dans le détail le sujet, il est utile de retenir que dans les évaluations et la répartition du prix entre les différents actifs cédés, les intérêts du cédant divergent radicalement des intérêts de l'acquéreur. Pour exemple, l'acquéreur souhaitera optimiser les valeurs amortissables (matériel, plantation) alors que le vendeur désirera les minorer car très souvent ces éléments d'actif sont déjà amortis. A contrario, le vendeur voudra maximiser la valeur de son habitation principale (pas de plus-value) alors que l'acquéreur aura une vision opposée. Face à ce constat, il est fondamental qu'en cas de projet de vente, le vendeur sollicite avec anticipation son notaire, son avocat (conseil juridique) et son expert comptable pour déterminer les montants des plus-values éventuelles à régler tout en respectant l'intérêt de l'acquéreur.
