Le conseil d'expert de Jurisvin : la sanction du non-paiement du fermage viticole

onsieur et Madame Cabernet sont propriétaires de vignes qu'ils louent à la SCEA Merlot par bail rural. Aux termes de ce bail, il est prévu que le paiement du fermage intervienne le 1er juin de l'année suivant la récolte au domicile du bailleur.

Les bailleurs s'inquiètent car ils n'ont toujours pas touché le fermage. Quelles sont les actions possibles pour récupérer leur loyer ?

Le paiement du fermage est une des obligations du fermier, dont la date de règlement est en principe prévue dans le bail, ou à défaut fixée par les usages.

Dans le cas où le loyer n'est pas payé à la bonne date, le bailleur a le choix entre l'action en paiement et l'action en résiliation du bail, puisque le bailleur, peut sous certaines conditions, demander la résiliation.

- En ce qui concerne l'action en paiement du fermage, le propriétaire qui omet de réclamer le paiement des loyers et des charges à son locataire dispose d'un délai de  de 5 ans pour en effectuer la demande.

Ex : pour la campagne s'écoulant du 1er novembre 2013 au 31 octobre 2014, payable contractuellement le 1er juin 2015, le bailleur peut intenter une action en paiement jusqu'au 1er juin 2020. Il pourra également obtenir le paiement des intérêts de retard au taux légal sur le montant des fermages impayés.

- L'action en résiliation du bail vient également sanctionner le défaut de paiement du fermage. Dans ce cas, le bailleur devra justifier de deux défauts de paiement du fermage après une mise en demeure restée infructueuse pendant 3 mois.

Il peut s'agir également d'une même échéance de fermage restée impayée après l'envoi de deux mises en demeure restées sans effet pendant 3 mois chacune.

Cette mise en demeure devra être adressée après la date de paiement prévue dans le bail et devra être envoyée par lettre recommandée avec accusé réception ou effectuée par acte d'huissier. Le courrier devra impérativement reprendre les dispositions de l'article L411-31 du Code rural.

Ainsi, même si un paiement intervient après la dernière mise en demeure, le tribunal paritaire des baux ruraux pourra prononcer la résiliation du bail. De même, le preneur qui après mise en demeure ne s'acquitterait que d'une partie de sa dette courra le risque de voir le bail résilié, car le paiement partiel n'est pas libératoire.

Néanmoins, le Tribunal pourra écarter la sanction de la résiliation en cas de force majeure (ex : décès brutal d'un conjoint - Ccas, Civ. 3, 12 octobre 2010, 09-15.555)

Pour un conseil adapté, Monsieur et Madame Cabernet auront donc tout intérêt à consulter leur notaire