Conseil d'Expert de Jurisvin : Bail viticole et mise à disposition

onsieur Bonne-Mares est viticulteur en Bourgogne.  Il exploite seul en tant que fermier et souhaiterait rejoindre la société Vitivini. Il s'interroge sur les formalités de mise à disposition du bail et les conditions à respecter en fonction de la structure de la société. Le statut du fermage interdit les cessions de baux et la sous-location, sauf bien entendu dans le cadre d'un bail cessible. Néanmoins, ce principe n’interdit toutefois pas un fermier d’exploiter des terres au travers d’une société agricole qu’il crée ultérieurement à la souscription du bail ou qu’il rejoint.

Le Code rural permet ainsi au preneur la mise à disposition de son bail à une société à objet principalement agricole dont il est associé, mais sous certaines conditions :

- La mise à disposition peut être faite au profit d'une société dotée de la personnalité morale, ou d'une société en participation dont les statuts ont été établis par acte authentique ou qui ont fait l'objet d'un enregistrement (ex : EARL, SCEA, GAEC...)

- La majorité du capital doit être majoritairement détenu par des personnes physiques.

Le preneur reste seul titulaire du bail et doit continuer à se consacrer à l'exploitation des biens, néanmoins la société sera solidaire de son associé pour l’exploitation du fonds et le règlement du fermage.

D'autre part, contrairement à l'apport à une société,  la mise à disposition ne nécessite aucun accord du bailleur et le preneur doit simplement informer le propriétaire par lettre recommandée avec accusé réception au plus tard dans les 2 mois suivant la mise à disposition (article L411-37 du Code Rural). Cette information devra contenir le nom de la société, la ou les parcelles mises à disposition (cela peut être l'exploitation entière) et le Tribunal de commerce où est immatriculée la société. Toute modification de la mise à disposition doit faire l'objet d'une information au bailleur dans les mêmes conditions de forme et de délai.

Enfin, en cas d’arrêt d’activité du titulaire du bail ou de participation aux travaux, la société ne pourra prétendre à la cession du bail à son profit.

Si toutes ces conditions n'étaient pas remplies, cela pourrait entraîner une requalification par le Tribunal paritaire des baux ruraux en une cession de bail prohibée et provoquerait ainsi la résiliation du bail lui-même, sauf à démontrer que les omissions ou irrégularités n'étaient pas de nature à induire le bailleur en erreur…  

Pour un conseil adapté, Monsieur Bonne-Mares aura donc tout intérêt à consulter son notaire.