Conseil d'expert de Jurisvin : Indemnité de sortie pour amélioration d'un bien viticole démembré

adame Chaume est propriétaire en usufruit de diverses parcelles de vignes, qu'elle loue par bail rural à Monsieur et Madame Anjou. Ces derniers ont apporté de nombreuses améliorations et ont notamment procédé à l'installation d'un chai cuvier sur une des parcelles. Le bail arrive bientôt à terme et les époux Anjou ne souhaitent pas le renouveler, puisqu'ils arriveront à l'âge de la retraite.

Monsieur Layon, nu-propriétaire, se préoccupe de savoir qui va verser à ces derniers l'indemnité de sortie, qui s'élève à un montant conséquent, les améliorations n'étant pas amorties.

Classiquement, le preneur est le créancier de l’indemnité et le bailleur en est le débiteur. C’est ce que rappelle l’article L.411-69 du Code rural. Cependant, certaines situations vont donner lieu à des difficultés, et notamment en cas de démembrement de la propriété d’un bien soumis à bail rural.

En effet, qui de l’usufruitier ou du nu-propriétaire devra régler l’indemnité d’amélioration ? Un arrêt de la Cour de cassation (Cass. 3ème civ., 5 mars 2003) apporte clairement la réponse et juge que « l'indemnité pour améliorations apportées au fonds loué pèse sur l'usufruitière qui a seul qualité de bailleresse », considérant que les prérogatives et obligations du bailleur reviennent à l’usufruitier.

Ainsi, si le bail rural prend fin du vivant de l’usufruitier, l’indemnité est due par ce dernier. Cependant, il faut préciser, que dans l’hypothèse où le bail prend fin après le décès de ce dernier, c’est le nu-propriétaire devenu propriétaire qui en aura la charge, peu importe que le bail ait été consenti avant ou pendant le démembrement.

Pour un conseil avisé, les protagonistes auront tout intérêt à consulter leur notaire.

 

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