Conseil d'Expert de Jurisvin : baux viticoles et sort des droits de plantation en fin de bail

epuis la campagne 2002-2003, l'article R.665-10 du Code rural (créé par le décret du 6 septembre  2003) impose que le sort des droits de plantation en fin de bail soit prévu par le contrat de bail (ou par la convention de mise à disposition), et ce pour permettre au preneur d'obtenir en cours de bail les autorisations administratives de plantation. Dans tous les cas, le contrat de bail initial devra avoir été conclu pour une durée minimale de neuf ans.

Mais qu'en est-il des baux conclus avant l'entrée en vigueur de cet article ?

Monsieur Terrien et Monsieur Vigneron ont conclu un bail de 9 ans en 1997, renouvelé tacitement depuis, et Monsieur Vigneron souhaiterait se voir octroyer  des droits de plantation. Cependant, à l'époque de la conclusion du bail, aucune clause n'avait été convenue sur le sort des droits en fin de bail.

Ils devront alors rédiger un avenant au bail et déterminer à qui appartiendront les droits aux termes du bail. Mais la détermination du sort des droits implique que cet avenant prévoit qui sera le propriétaire des plantations réalisées par le preneur en cours de bail, et dont l'arrachage est à l'origine des droits de replantation...

Plusieurs options sont possibles :

- ils peuvent prévoir que les plantations appartiendront au bailleur dès leur incorporation au sol : dans ce cas, le bailleur sera titulaire des droits de replantation en fin de bail, en cas d'arrachage avant le terme ;

- ils peuvent également convenir que les plantations régulièrement effectuées par le preneur appartiendront à ce dernier pendant toute la durée du bail. Ainsi dans l'hypothèse d'un arrachage desdites plantations intervenant avant le terme du bail, les droits de replantation resteront dévolus au preneur à la fin du bail ;

- enfin, rien n'interdit au bailleur de renoncer aux plantations à la fin du bail, et dans ce cas les droits y attachés appartiendront au preneur. Mais il faudra être ici très prudent et imposer au preneur, soit de céder les améliorations au preneur entrant, soit de procéder à l'arrachage avant l'expiration du bail. Il sera également nécessaire de préciser qu'à défaut d'un arrachage effectué à ladite date, les droits de replantation seront finalement dévolus au bailleur.

Messieurs Terrien et Vigneron auront donc tout intérêt à consulter leur notaire afin de rédiger un avenant qui établisse clairement leurs volontés....

 

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