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Communication
Vendredi 30 juin 2017

Investissement dans le vignoble, où en sommes-nous? Hier, aujourd’hui et demain…

Communication rédigée par Vinea Transaction, spécialiste de la transaction
Investissement dans le vignoble, où en sommes-nous? Hier, aujourd’hui et demain…



L’investissement, l’acquisition et le patrimoine sont spécifiques à chaque région viticole. Deux régions historiquement courtisées, le bordelais et le vignoble méditerranéen...

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I. L’histoire passée

L’investissement, l’acquisition et le patrimoine sont spécifiques à chaque région viticole. Deux régions sont historiquement courtisées, le bordelais et le vignoble méditerranéen.


a) Le bordelais : les investisseurs sont arrivés très tôt notamment avec les anglo-saxons, dès le XVIIème siècle. Ils ont laissé des traces ineffaçables : château Clarke, Lynch-Bages, Talbot, Kirwan, Cantenac Brown, Palmer …

barriques

 


Durant ces 25 dernières années, en sus des professionnels du Vin (négoce et Production), 3 groupes d’investisseurs ont été actifs :

 

 

  • Les grands patrons d’industrie : François Pinault avec château Latour en 1993 via Artemis, Bernard Arnault/Albert Freres avec Château Cheval Blanc en 1998 puis Château Yquem.
    Selon le magazine Challenges, sur les 500 plus grosses fortunes françaises, 30 possèdent une propriété viticole dans le bordelais (Chanel, Dassault, Rothschild, Bouygues, Galeries Lafayette, famille Peugeot, Fayat, Pichet, Reybier, Frey …).

     
  • Les institutionnels : banques, compagnies d’assurance et caisses de retraite ont dopé le marché dans les années 1990-2000 (Axa, Crédit Agricole, Banque Populaire...).

    Aujourd’hui, notamment depuis les accords de Bâle, les actifs immobiliers ne sont plus des actifs stratégiques pour les investisseurs institutionnels.
  • Les investisseurs chinois : Ils jettent leur dévolu sur le vignoble bordelais seulement depuis les années 2010. Résultat : près de 140 propriétés sont sous pavillon chinois, soit une moyenne de près de 20 transactions annuelles sur les 5 dernières années.

 

b) Le vignoble méditerranéen est le second vignoble à connaître des investisseurs (Languedoc, vallée du Rhône, Provence). L’histoire, beaucoup plus récente, démarre juste après la seconde guerre mondiale avec deux évènements totalement indépendants : l’exode d’Algérie avec l’arrivée massive des « Pieds Noirs » et la « médiatisation » de la Provence et l’arrivée d’investisseurs internationaux, principalement sur la Provence - Côte d’Azur.

Vignoble méditerranéen

 


Sur ces dernières années, le vignoble méditerranéen a été animé par 3 stratégies d’investissement : 

 


 

  • Le Languedoc a été en pleine restructuration : 400 000 ha à la fin des années 80 et seulement 220 000 ha aujourd’hui. Jusqu’aux années 2005, c’était l’eldorado pour les investisseurs.
    Les acteurs étaient en premier lieu des investisseurs anglo-saxons, qui ont représenté jusqu’à 40% des acquisitions jusqu’aux années 2007/2008 et dont la dynamique a été totalement stoppée par la crise immobilière de Londres, la crise boursière de la City et la parité livre/euro.
    Depuis 2008, le marché est au ralenti.

     
  • La Vallée du Rhône : le marché peu actif par manque d’offres a été totalement transformé par le millésime 2002 qui a été qualitativement catastrophique. La crise des vins rhodaniens a alors « mis » sur le marché de nombreuses propriétés et des investisseurs de tous bord sont arrivés, principalement des français (le grand négoce du vin) et des industriels/néo vignerons de taille moyenne qui ont souhaité diversifier leur activité.
     
  • La Provence : Le boom du rosé sur les 10 dernières années a été un élément déclenchant qui a vu arriver des investisseurs tous azimut, du malheureux Michael Schumacher à Eric Bompart, le pape du cachemire, en passant par la famille Schneider, propriétaire des montres Breitling et l’illustre famille Rouzaud, Champagne Roederer.
    Chaque année, de 5 à 10 propriétés de plus de 10 M€ changent de main en Provence et le prix de l’hectare Côtes de Provence a doublé en 10 ans.

Un autre vignoble est concerné par l’investissement mais par une approche totalement différente :


c) Le vignoble champenois a indirectement attiré les investisseurs par la création, dans la moitié du XIXe siècle, de nombreuses maisons d’origine germanique, aujourd’hui incontournables : Krug, Taittinger, Deutz, Mumm, Bollinger, Piper-Heindsieck, Ruinart.

Vignoble champenois

 

Le vignoble est devenu un produit financier orchestré par les grandes maisons de champagne LVMH en tête qui « gouverne » le marché du vignoble avec un ticket d’entrée à minima de 1 à 1.2 M€/ha.
Ce marché est sans fantaisie car il se pilote via les banques d’affaires des grandes maisons.

 

Une région a été délaissée :


d) La Bourgogne : cette micro région viticole est certainement la plus hermétique aux mouvements et aux investissements.

  • Le vignoble est très petit (la Côte de Nuit et la Côte de Beaune soit l’équivalent de la plus grande coopérative du Languedoc 400 000 hl)
     
  • Des maisons de négoces fortes et les familles historiques tiennent l’appellation.


Aujourd’hui, le marché est toujours aussi minimaliste avec des « clos » extrêmement courtisés et des valeurs/ha dépassant les 20 M€/ha pour les blancs de la Côte de Beaune.

Ce marché irrationnel est rentré depuis une dizaine d’années dans la logique de la spéculation propre aux œuvres d’art.


En conclusion, Grand Vin / investissement et « Asset management »

Chaque région viticole a eu sa propre histoire passée.


Aujourd’hui s’entrecroisent des stratégies financières, des logiques propres à l’univers du luxe et des actes isolés de vignerons poètes, laborieux et créateurs.
Le Grand Vin se définit entre un vin d’artiste et un vin de marque.



II. Demain, perspectives et prospectives


a) Les points d’ancrage des Vins fins : L’AOC

  • Les AOC, DOC et DO : pour les investisseurs c’est le garant du binôme Grand Vin / Capitalisation.
    D’ailleurs, les vignobles anglo-saxons se repositionnent dans la stratégie de l’appellation, de la dénomination et du terroir.

     
  • Sur les 25 dernières années, le vignoble français a vu sa valeur moyenne multipliée par 9 pour les vignes en appellation d’origine et n’a pas évolué en valeur pour les vignobles « génériques » et IGP (cf. tableau). 
     

 

 

b) Transmission et succession

Le vignoble attire. Le métier et « l’image » du vigneron sont devenus depuis ces 2 dernières décennies gratifiants.
Aujourd’hui, être vigneron est une valeur noble et valorisant pour l’individu ou l’entreprise.
En terme financier : la faiblesse des « bas de bilan » est largement compensée par les revalorisations de « hauts de bilan », contrairement aux valeurs boursières sur les 25 dernières années. Il n’y a pas eu de crise du foncier viticole, ni de dépréciation de valeurs.

Pour les économistes, analystes et financiers, l’investissement vignoble est un investissement alternatif réellement sécuritaire, d’autant que l’évolution des prix pour les appellations et encore plus pour les crus est extrêmement profitable.
La fiscalité française est favorable : abattements sur les droits de succession ou de transmission, l’exonération de l’ISF en cas d’activité professionnelle, le report d’imposition sur les plus-values dans le cadre d’opérations d’apport/fusion…

 

c) Les incertitudes

  • La mondialisation et la géopolitique peuvent à tout moment générer des turbulences : insécurité, inflation, instabilité de l’euro …
     
  • La Chine, dans les 3 ans à venir, va devenir le premier pays producteur et consommateur au monde. Personne ne peut en prédire les conséquences. Il est probable que les vins fins ne seront pas trop perturbés par cette nouvelle donne mis à part le risque réel en matière de plagiat…
     
  • L’écologie et l’environnement : la problématique est réelle, les techniques de travail doivent évoluer ; les vins bios vont à moyen terme prendre une place forte dans l’univers des vins et plus particulièrement des vins fins.
  • Certaines régions en France seront mieux armées que d’autres.
    L’écologie soulève également la problématique de l’eau et du réchauffement climatique, les grands vins devront intégrer ces données.

 

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