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Fermiers et métayers
La location des bâtiments d’exploitation (1ère partie)

Par Snfm, Section nationale des fermiers métayers Le 07 octobre 2009
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La location des bâtiments d’exploitation (1ère partie)
L
ouer un bâtiment d’exploitation ou louer des terres agricoles relève du même régime juridique : le statut du fermage. Et pourtant, des règles spécifiques existent lorsque le fermier loue un bâtiment. Son loyer, ses améliorations ou même son assurance présentent des particularités développées dans ce dossier. Explications de la Snfm, Section nationale des fermiers métayers.

Une réglementation spécifique aux bâtiments agricoles
(© Terre-net Média) 1ère partie La location d’un bâtiment : à quel prix ?

Le prix du fermage s’inscrit dans des barèmes départementaux qui sont fixés par des arrêtés préfectoraux pris sur proposition des commissions consultatives paritaires départementales des baux ruraux. Ces barèmes départementaux constituent la valeur locative des biens immobiliers agricoles mis en location.

Des éléments de prix à l’intérieur d’un bail unique Le prix du bail convenu entre un bailleur et un preneur doit s’inscrire à l’intérieur des fourchettes départementales publiées dans un arrêté préfectoral (Art. L.411-1 C. rur.).
Le prix du bail est composé de plusieurs éléments : le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation ; le loyer des bâtiments d’habitation ; le cas échéant, celui des terres nues portant sur des

Dans la même série, lire aussi la 2ème partie et la 3ème partie.

cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles et des bâtiments y afférents. Les deux premiers sont exprimés en euros, le troisième peut être évalué en une quantité de denrées.
Les différentes composantes du prix du bail n’entraînent pas la création de baux distincts. Il s’agit bien d’un bail unique dont le prix comporte divers éléments.

La fixation et l’évolution du loyer des bâtiments d’exploitation La loi prévoit comme critère d’appréciation de la valeur locative des bâtiments d’exploitation leur état et leur importance. Sur la base de ces critères et d’autres qu’elle choisira, la commission consultative, pour préparer l’arrêté préfectoral, déterminera des fourchettes de fermage, par catégorie compte tenu des caractéristiques des bâtiments.

Les parties au contrat devront déterminer le prix du fermage pour ce qui concerne les bâtiments d’exploitation à l’intérieur de ces fourchettes.
Pour cela, elles devront identifier, notamment à partir de l’état des lieux qu’elles établiront, dans quelle fourchette entrent les bâtiments loués compte tenu de leurs caractéristiques et de leur état au moment de la signature du bail.

Le loyer, ainsi que les minima et les maxima, évoluent selon la variation de l’indice départemental des fermages.

Deuxième partie : Travaux et améliorations

I- Travaux soumis à l’information préalable du bailleur

Afin de laisser au preneur une plus grande liberté d’exploitation, le code rural prévoit que certains projets de travaux soient simplement notifiés au bailleur. Si ce dernier ne s’y oppose pas, le preneur peut entreprendre ces travaux.

A- Les travaux d’amélioration figurant dans un arrêté préfectoral (Art. L.411-73 al. 4 C. rur.)

Après avoir pris l’avis de la commission consultative des baux ruraux, le préfet établit, pour chaque région naturelle et en tenant compte de la structure et de la vocation des exploitations, une liste des travaux. Cette liste ne peut comprendre que des travaux que nécessitent les conditions locales et qui concernent :
-pour l’amélioration des bâtiments d’exploitation existants : l’installation de l’eau et de l’électricité, la protection du cheptel vif dans des conditions normales de salubrité, la conservation des récoltes et des éléments fertilisants organiques ;
-pour les ouvrages incorporés au sol : la participation à des opérations collectives d’assainissement, de drainage et d’irrigation, les travaux techniques assurant une meilleure productivité des sols sans changer leur destination naturelle.

Nous reproduisons ici quelques-uns des éléments qui peuvent figurer sur une liste préfectorale.

Amélioration des bâtiments d’exploitation existant :
-montage et alimentation des abreuvoirs automatiques et robinets de puisage ;
-installation de systèmes de ventilation ou d’aération des bâtiments d’élevage aux normes ;
-bardage de hangars ;
-aménagement d’une chambre froide, de chais.

Ouvrages incorporés au sol :
-assainissement par raccordement au réseau collectif ;
-drainage collectif par tuyaux de poterie ou tuyaux flexibles ;
-irrigation par raccordement au réseau collectif d’irrigation.

B- Les travaux amortis au plus tard six ans après la fin du bail (Art. L.411-73, al. 5 C. rur.)

Il s’agit ici des travaux d’amélioration, à l’exception de ceux concernant les
productions hors-sol et les plantations, dont la période d’amortissement ne dépasse pas de plus de six ans la durée du bail. En cas de renouvellement du bail, il est ajouté à la durée du bail en cours, celle du nouveau bail, y compris la prorogation de plein droit prévue à l’article L.411-58 du code rural. Ainsi, dans le cas d’un bail de neuf ans, les travaux réalisés dès l’entrée en jouissance peuvent avoir une durée d’amortissement de quinze ans (neuf ans la durée du bail et les six années restant ; pour un bail à long terme de dix-huit ans, la durée maximum d’amortissement est de vingt-quatre ans (dix-huit ans la durée du bail et les six ans restant).

C- la procédure à suivre pour les travaux nécessitant l’information du bailleur

Deux mois au moins avant l’exécution des travaux, le preneur doit communiquer au bailleur un état descriptif et estimatif de ceux-ci. Cette communication peut être faite soit par acte d’huissier soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le bailleur peut alors décider de prendre les travaux à sa charge. Conformément à l’article L.411-12 du code rural, le bailleur pourra alors prétendre à une augmentation du fermage. Il peut également s’opposer à ces travaux ou à leurs modalités d’exécution et dans un délai de deux mois saisir le tribunal paritaire.

Quelles règles pour les travaux de mise aux normes ?

Selon l’article L.411-69 alinéa 2 du code rural, « les travaux ayant pour objet de permettre d’exploiter le bien loué en conformité avec la législation ou la réglementation » sont assimilés à des améliorations pouvant donner lieu à indemnisation pour le preneur.

Dans ce cas, le preneur notifie au bailleur la proposition de réaliser les travaux. Le bailleur peut décider de les prendre en charge dans un délai fixé en accord avec le preneur. En cas de refus du bailleur ou s’il ne répond pas dans les deux mois de la notification, ou s’il ne respecte pas son engagement d’exécuter les travaux dans le délai convenu, le preneur est réputé disposer de l’accord du bailleur pour l’exécution de ces travaux.


Le preneur peut exécuter les travaux dès lors que :
-le bailleur ne s’est pas opposé à l’exécution des travaux
-le tribunal n’a pas retenu les motifs de l’opposition
-le bailleur n’a pas entrepris les travaux, comme il s’y était engagé, dans un délai d’un an.

 

II- Les travaux nécessitant l’autorisation du bailleur

Les travaux que le législateur a considéré être comme les plus importants, doivent être autorisés par le bailleur. Ils figurent dans une liste fixée par le code rural (art. L.411-73-I-2° et 3° C. rur.). On y trouve notamment les plantations et la construction d’un bâtiment en vue d’une production hors sol.

Dans cette hypothèse, le preneur, afin d’obtenir l’autorisation du bailleur de réaliser les investissements projetés, doit notifier à ce dernier ses propositions au moyen d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire.

Le bailleur a deux mois pour répondre à compter de la réception de la demande. Il peut ainsi autoriser le preneur à entreprendre les travaux selon des modalités d’exécution déterminées avec le preneur. Il peut s’opposer à la réalisation des travaux. Il peut enfin garder le silence. En cas d’opposition ou de silence, le preneur doit saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour qu’il l’autorise à réaliser les travaux. Il est important d’attendre alors l’autorisation définitive du juge avant d’entreprendre les travaux.

 

A noter

Dans le cas où un permis de construire est exigé pour les travaux envisagés par le preneur, le permis peut être demandé par ce dernier seul dès lors qu’il a l’autorisation de faire les travaux (Art. L.411-73-I-3° C. rur.).

Lorsque les travaux affectent le gros œuvre d’un bâtiment, le bailleur peut exiger qu’ils soient exécutés sous la direction et le contrôle d’un homme de l’art, désigné, à défaut d’accord amiable, par le président du tribunal paritaire statuant en référé (Art. L.411-73-II et R.411-17 C. rur.).

 

III- Le rôle du comité technique départemental

Instance de conciliation, le comité doit rechercher une solution amiable lorsque les parties ne parviennent pas à s’entendre sur les travaux à entreprendre.
Cette catégorie de travaux concerne tous les travaux autres que ceux soumis à information ou à autorisation traités ci-dessus. Il s’agit par exemple de la construction d’une stabulation libre.

Avant de s’adresser au comité technique, il est toujours nécessaire d’essayer d’obtenir un accord amiable. Si cette tentative n’aboutit pas, le preneur doit notifier simultanément au bailleur et au comité technique, sa proposition contenant les investissements qu’il se propose de faire et le coût de ceux-ci. Le bailleur a deux mois pour réagir. Il peut donner son accord au projet ou s’entendre avec le preneur sur un projet modifié. Il peut également décider d’exécuter lui-même les travaux dans des délais convenus avec le preneur. Il peut enfin refuser le projet en le faisant savoir ou en gardant le silence pendant deux mois. Dans ce cas, le preneur a la possibilité de saisir le comité technique en informant le préfet du refus du bailleur par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception.

Dans les deux mois de la saisie, le comité doit rendre son avis.

Si l’avis du comité est défavorable, le projet du preneur devra être abandonné car le tribunal paritaire ne sera pas enclin à aller contre l’avis des personnes expertes qui composent le comité technique (l’article L.411-20 du code rural prévoit notamment la présence de cinq membres représentants de la profession agricole).

Si l’avis du comité est favorable, le bailleur dispose alors de deux mois pour faire part de son opposition auprès du tribunal paritaire. Si le bailleur ne manifeste pas son opposition, le preneur peut exécuter ou faire exécuter les travaux. Si l’opposition du bailleur est reçue dans les délais, le preneur doit attendre la décision du tribunal. Si le tribunal n’admet pas la recevabilité ou le bien-fondé de l’opposition, le preneur peut exécuter ou faire exécuter les travaux.


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