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Le marché foncier en Europe et aux Etats Unis
Prix des terres et rentabilité partiellement corrélés

Par Frédéric Hénin Le 06 juillet 2009
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Prix des terres et rentabilité partiellement corrélés
L
a conférence sur le marché foncier rural en 2008 tenue par la Fnsafer, a été l’occasion de dresser un bilan sur le niveau des prix des terres en Europe et aux Etats-Unis. Il s’avère que seuls 50% des écarts de prix constatés entre les pays s’expliquent par le niveau de rentabilité des activités agricoles conduites dans chacun d’eux.

Le ratio prix/Rba donne une idée de la corrélation entre le prix des terres et la rentabilité des activités agricoles qui y sont conduites.

Evolution 1990-2006
En 1990, les ratios sont regroupés dans un rapport de 1 à 2,4 (hors Allemagne). Pour acquérir un hectare, il faut alors compter 3 ans en Finlande, 4 ans aux Pays-Bas et en France, près de 6 ans au Danemark, en Espagne et en Italie, et entre 7 et 8 ans en Angleterre et aux Etats-Unis.
Les ratios ont baissé dans un certain nombre de pays jusqu’en 1995-1996, avant de connaître une
(© Scafer-Fnsafer) hausse généralisée (hors Allemagne). L’évolution entre 1996 et 2006 est la suivante : l’Italie est le pays ayant la plus faible augmentation (+14%), suivie des Pays-Bas et de la France (augmentation proche de 50%) ; le ratio a presque doublé aux Etats-Unis (+92%), en Espagne (+93%) et en Angleterre (+ 99 %) ; le ratio a plus que doublé en Finlande (+114%) et plus que triplé au Danemark (+223%) ; seul le ratio allemand enregistre une légère baisse (-3%).

Cette hausse globale du ratio s’explique notamment par la baisse des taux d’intérêt sur la période de l’analyse.

En effet, à résultat agricole constant, la baisse des taux d’intérêt augmente la capacité d’emprunt des acquéreurs et favorise la hausse des prix immobiliers. Il en résulte une augmentation du rapport entre le prix de l’hectare et le résultat agricole annuel. La baisse des taux d’intérêt a des effets plus forts dans les pays où l’endettement des agriculteurs est plus important comme au Danemark et en Angleterre.

Evolution 2006-2007
Alors que l’année 2007 est marquée par la hausse des valeurs foncières et du résultat brut agricole dans l’ensemble des pays étudiés, l’évolution du ratio traduit l’ampleur respective de ses deux composantes : l’augmentation du prix des terres est ainsi plus importante que celle du RBA au Lire aussi Le marché foncier en Europe et aux Etats Unis - 2ème partie Danemark, aux Pays-Bas et surtout en Angleterre ; le ratio s’apprécie respectivement de 6, de 11 et
de 21% ; à l’inverse, la hausse du RBA abaisse le ratio en Allemagne (-10%), aux Etats-Unis (-8%) et, dans une moindre mesure, en Finlande (-5%) et en France (-4%) ; le ratio espagnol est stable, après une hausse de 34% entre 2003 et 2006.

Le résultat économique à l’hectare et l’ouverture du marché expliquent les écarts des valeurs vénales. En 2007, alors que les valeurs vénales des surfaces agricoles sont comprises dans un rapport de 1 à 8,9 entre les pays, l’écart se réduit de 1 à 4,6 quand la valeur est rapportée au résultat brut agricole. Autrement dit, les différences de prix entre pays s’expliquent à près de 50% par les niveaux des résultats économiques des exploitations agricoles rapportés à l’hectare. La valeur moyenne d’un hectare est ainsi la plus élevée aux Pays-Bas où elle atteint 35 .00 euros en 2007. Pour autant, le résultat dégagé sur cet hectare étant également le plus élevé, avec 4.800 euros/ha, le ratio entre le prix et le Rba est de 7 ans, c’est-à-dire la moyenne des autres pays étudiés.


Une corrélation prix du fonicer/Rba (© Terre-net Média) L’ouverture du marché foncier explique également les écarts entre valeurs vénales. Elle correspond à la part de surface agricole vendue chaque année et dépend des modalités de transmission des patrimoines fonciers au sein des familles (partage égalitaire ou non de l’exploitation agricole), des modes de faire-valoir et du rapport culturel des familles d’agriculteurs à la terre et à l’exploitation.

A titre d’exemple, un hectare de surface agricole se négocie 6.500 euros en France en 2007, contre près du double, soit 12.200 euros/ha, en Allemagne. Pourtant, le Rba dégagé par hectare est identique dans ces deux pays (proche de 1.250 euros/ha) et les taux d’intérêt sont quasi-identiques.

Le calcul de l’ouverture du marché permet de comprendre la différence du prix : la part de la SAU vendue en 2007 en France est de 1,39% alors qu’elle est de 0,66 % en Allemagne.

Le lien entre le prix et l’ouverture du marché se retrouve également au sein d’un même pays. En 2007, le prix d’un hectare agricole à l’ouest de l’Allemagne est ainsi de 16.200 euros pour une ouverture du marché de 0,41%. Dans les Länder de l’est du pays, un hectare vaut 4.000 euros pour une ouverture trois fois plus grande (1,19 %).

Artificialisation

 Enfin, il est probable que les perspectives de changement d’usage des terres vers l’urbanisation, qui dépendent des modalités de l’extension urbaine propres à chaque pays, soient un autre facteur explicatif.
La prise en compte du coût de la main-d’oeuvre salariée augmente le nombre d’années nécessaires à l’acquisition d’un hectare. En 2007, la durée supplémentaire est, dans la plupart des pays, de 1 à 3 années. Le Danemark et l’Angleterre sont plus affectés : leurs ratios augmentent de 5 et 8 années respectivement.

Malgré ces augmentations, la hiérarchie observée en 2007 est la même que pour le ratio « Prix des terres/Rba » : Finlande et France : 5 à 6 années ; Pays-Bas, Italie, Espagne et Allemagne : 10 à 12 années ; Etats-Unis : 16 années ; Angleterre et Danemark : autour de 25 années.


D'après Fnsafer et Scafer
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