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Le statut du fermage et du métayage (6ème partie)
Le bail à métayage

Par Section nationale des fermiers et métayers, Snfm Le 26 avril 2010
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Le bail à métayage
L
a terre reste le premier outil de travail de l’exploitant. Près la moitié des terres cultivées en France sont louées. Nous publions actuellement une série d’articles sur le fermage réalisés par la section nationale des fermiers et métayers (émanation de la Fnsea). Le bail à métayage se distingue du bail à ferme principalement par le mode de rémunération. Il est soumis au statut du fermage et du métayage.

Pour lire l’ensemble de la série d’articles parus, cliquez ici  


Les statuts du fermage à la loupe. (© Terre-net Média) Pour qu’il y ait bail à métayage, il faut que deux conditions essentielles soient remplies :
– un partage, dans les mêmes proportions, des produits et des charges de l’exploitation ; la part du bailleur, donc le prix du bail, ne peut être supérieure au tiers de l’ensemble des produits,
– la direction de l’exploitation doit être effectivement assurée par le preneur, le bailleur a seulement une faculté de surveillance des travaux.

Les dispositions régissant le bail à ferme sont applicables au bail à métayage dès lors que les dispositions particulières aux baux à métayage prévues aux articles L.417-1 à L.417-15 du code rural n’y dérogent pas. Ainsi, la durée du bail à métayage est de neuf ans ou plus notamment s’il s’agit d’un bail à long terme, le preneur dispose du droit au renouvellement, du droit de préemption…
Nous nous limiterons ici à l’examen des dispositions particulières applicables au bail à métayage.

Le prix du bail à métayage

Le prix du bail à métayage est constitué par une part des produits du bien donné à bail. Sauf décision contraire du tribunal paritaire, la part des produits qui revient au bailleur est de un tiers de l’ensemble de ceux-ci. En plus de cette part des produits, aucun service, redevance ou prestation, en nature, en argent ou en travail ne peut être demandé au preneur. Ces dispositions sont d’ordre public.
Les frais sont partagés entre les parties dans les mêmes proportions que les produits.
Ainsi le bailleur reçoit le tiers des produits et participe au tiers des charges.

Autres règles particulières

La résiliation du bail par le preneur

Le preneur à métayage peut mettre fin au bail à l’expiration de chaque période triennale du bail. A cet effet, il doit donner préavis au bailleur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dans les délais conformes aux usages locaux avant l’expiration de la période triennale.

La mise à disposition du bail à une société

Le preneur à métayage peut, comme le preneur à ferme et dans les mêmes conditions, mettre le bail dont il est titulaire à la disposition d’une société à objet exclusivement agricole. En cas de désaccord, les conditions de mise à disposition sont déterminées par le tribunal paritaire des baux ruraux saisi à la diligence de l’une ou l’autre des parties.

La destruction de la récolte

Lorsqu’au cours du bail, la totalité ou une partie de la récolte est enlevée par cas fortuit, chaque partie au contrat supporte sa portion correspondante dans la perte commune.

La destruction des biens loués

Le preneur ou le bailleur peut demander la résiliation du bail lorsque, en raison des destructions subies par les biens compris dans le bail, l’équilibre économique de l’exploitation est gravement compromis.

La conversion du bail à métayage

Le bail à métayage peut être converti en bail à ferme à l’expiration de chaque année culturale à partir de la troisième année du bail initial si le bailleur ou le preneur en fait la demande. La demande doit être faite par acte extrajudiciaire.

En cas de contestation, le tribunal paritaire doit ordonner la conversion dans les cas suivants :
– lorsque le bailleur n’entretient pas les bâtiments,
– lorsque le bailleur refuse de participer, au moins en proportion de sa part dans les bénéfices, aux investissements en cheptel ou matériel indispensables à l’exploitation,
– lorsqu’en raison d’une clause du bail ou d’un accord entre les parties, le preneur est propriétaire de plus des deux tiers de la valeur du cheptel ou du matériel,
– lorsqu’une constante collaboration personnelle entre les parties n’a pas pu être assurée.

En dehors de ces cas, le tribunal paritaire apprécie s’il y a lieu ou non de prononcer la conversion du bail.

La conversion de droit

La conversion du bail ne peut être refusée au métayer en place depuis plus de huit ans qui en fait la demande. Cette disposition est d’ordre public.

Le tribunal statue le cas échéant sur les conditions de la conversion.

La conversion prend effet le premier jour de l’année culturale suivant celle en cours à la date de la demande de conversion.


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