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La location d'un local à usage d'habitation

Par Vincent Hameau Le 05 mai 2004
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La location d'un local à usage d'habitation
S
i vous louez des locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale, ces locations seront régies par la loi du 6 juillet 1989. Cette loi prévoit plusieurs dispositions d'ordre public. Echappent à cette loi, certaines locations (exemple : locaux meublés, résidences secondaires, locations à caractère saisonnier).

Le contrat de location est conclu par écrit et doit préciser certaines mentions telles par exemple le nom et le domicile du bailleur, la désignation des locaux, le montant du loyer….

Il est conclu pour une durée au moins égale à 3 ans pour les bailleurs personnes physiques et à 6 ans pour les bailleurs personnes morales. Le contrat de location parvenu à son terme est, à défaut de congé délivré par le bailleur, soit reconduit tacitement, soit renouvelé.

Il existe une exception à la durée minimale de 3 ans lorsque le bailleur personne physique invoque un événement précis justifiant la reprise de son local pour des raisons familiales ou professionnelles. Dans ce cas le bail peut être conclu pour une durée minimale d'un an.

Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment en respectant un préavis de 3 mois en principe. En revanche le bailleur ne peut donner congé à son locataire que dans des cas précis.

 Les conditions pour donner congé au locataire

Le bailleur ne peut reprendre son local que dans certaines hypothèses définies par la loi.

Ainsi le congé doit être justifié :

Soit par décision de vendre le logement. Dans ce cas le congé doit indiquer les prix et conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire.

Soit pour un motif légitime et sérieux notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

Soit pour reprendre le logement. Le bénéficiaire ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire du PACS, son concubin notoire, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son concubin notoire ou de son partenaire.

Un délai de préavis de 6 mois doit être respecté pour délivrer le congé. Ce dernier doit être notifié par LRAR ou signifié par acte d'huissier.

Attention :
Le bailleur ne pourra s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé au locataire de plus de 70 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans certaines limites géographiques.
Cette limite est à écarter lorsque le bailleur a lui- même plus de 70 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC.

 Peut-on augmenter le loyer au cours du contrat de location

En principe le loyer ne peut être révisé, sauf s'il est prévu dans le contrat des règles de révision.

Cependant lors du renouvellement du contrat, le loyer peut donner lieu à réévaluation s'il est manifestement sous évalué. Le bailleur propose alors au locataire 6 mois avant le terme du contrat un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour les logements comparables. En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire 4 mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission de conciliation. A défaut de conciliation ou d'accord exprimé par le locataire, le bailleur peut saisir le juge d'instance. A défaut de saisine avant le terme du contrat, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures.

Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou au terme de chaque année du contrat. L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation de la moyenne sur 4 trimestres de l'indice national mesurant le coût de la construction.


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